Guía jurídica sobre desahucios

Si te enfrentas a un desahucio, te habrán surgido algunas dudas, como por ejemplo, ¿el propietario recibe indemnización por los costes del desahucio? ¿qué es el arbitraje? ¿qué es la enervación de la deuda? etc.

En esta guía veremos la forma correcta de gestionar un desahucio, así como los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino, entre otras cosas.

¿Qué es un proceso de desahucio?

El proceso de desahucio termina por orden judicial un contrato de alquiler y obliga al inquilino a desalojar el inmueble que está usando ilegalmente.

El propietario acude al piso en cuestión, junto con un representante del Juzgado para expulsar a los morosos.

Después de volver a tomar posesión del inmueble, es conveniente que el propietario cambie las cerraduras o ponga un nuevo candado.

¿Qué es el arbitraje?

El arbitraje es un procedimiento alternativo al judicial de carácter privado al que se acogen propietario e inquilino previamente antes de firmar el contrato para solucionar las incidencias que ocurran.

Es una manera de no tener que pagar a un abogado y de evitarse los prolongados retrasos que puede sufrir la celebración del juicio en los tribunales ordinarios.

Una vez firmada la aceptación de las dos partes del alquiler mediante este método, la cláusula del arbitraje impide que una de las dos se retire unilateralmente, por tanto, es mucho más seguro que la mediación.

Las dos partes escogen a un árbitro experto en el ámbito legal que haya entrado en conflicto, que será el que emitirá un laudo, esto es, la decisión final de este procedimiento, que tendrá la misma validez que una sentencia de un juzgado.

¿Qué es la enervación de la deuda?

Este término se refiere a la posibilidad de que el inquilino pueda pagar la deuda junto con los intereses antes de llegar al desahucio de manera irremediable.

La ley solo permite enervar los impagos ante el primer caso de impago antes de que tenga lugar el juicio oral.

No obstante, el inquilino ya no podrá recurrir a este recurso, si se produce un segundo retraso en los pagos.

¿Qué es la garantía de alquiler?

Es una medida incluida en el Plan Nacional de Alquiler Garantizado por la Corte de Arbitraje, vigente desde 2006.

Cuando hablamos de garantía de alquiler nos referimos al documento físico oficial que se anexa al contrato de alquiler donde se fijan la condiciones del arbitraje.

Se puede incluir en cualquier momento de la duración del mismo, ya que tiene carácter retroactivo y además no prescribe.

Se trata de un documento que, voluntariamente, firman el propietario del piso y el inquilino y en el cual ambos se comprometen a someterse a un proceso de arbitraje en el caso de que incumplan el contrato de arrendamiento.

Es una manera de garantizar que las cláusulas se respetan, sin la necesidad de contratar a un abogado o un procurador como en la justicia ordinaria, con rapidez y sin tener que ir a juicio.

El precio de la Garantía de Alquiler y de todos los servicios que incluye oscila de los 42 a los 70 euros.

¿Qué es un embargo preventivo?

Mediante el embargo preventivo se evita que el posible inquilino demandado por impago venda o se deshaga de sus bienes personales (muebles, joyas, etc.) que son la garantía de la deuda.

Esto es una medida cautelar para inmovilizarlos y evitar que si se aprueba finalmente una sentencia judicial la evite al declararse insolvente.

¿Qué establece la ley española sobre los desahucios?

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario llevar a juicio al inquilino por impago de acuerdo con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No obstante, ésta fue modificada el 24 de diciembre de 2010, cuando entró en vigor la Ley 19/2009 llamada de la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler, -coloquialmente conocida como la Ley de “desahucio exprés”-, que modificó la antigua normativa.

Esta modificación establece los siguientes puntos:

• Permite presentar a un mes de impago una reclamación en el juzgado para cobrar las rentas y desalojar al moroso. No obstante, el inquilino siempre estará a tiempo de no ser expulsado si paga todas las mensualidades retrasadas.

• Será necesario citar al inquilino para una vista oral, sin más condiciones.

• Además, en esta nueva legislación se permite que todo el procedimiento de denuncia y desalojo se realice a través de un juicio verbal.

• La sentencia condenatoria del “desahucio exprés” permite llevar a cabo el desalojo en el día y hora fijados por el juez.

• El propietario podrá perdonar parte de la deuda al inquilino si éste decide abandonar de manera voluntaria en el plazo máximo fijado que no podrá superar los 15 días, sin ulteriores trámites. Lo que mejora sensiblemente las condiciones anteriores, ya que antes se podía tardar de seis meses a un año.

• El propietario ya no se verá obligado en todos los casos a prolongar el contrato de alquiler durante cinco años. Si necesita la vivienda para uso propio, para que la usen sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, puede desalojar al inquilino, siempre que se especifique en el contrato.

¿Qué garantías debe pedir el propietario al inquilino para asegurarse contra los impagos?

Si eres propietario, y quieres tomar precauciones desde el primer momento para evitar llegar al desahucio, se pueden pedir una serie de garantías muy seguras antes de firmar el contrato de alquiler:

• Un seguro de protección jurídica para el propietario que cubre desde el primer momento la designación del abogado y procurador para el trámite y hasta incluso las mensualidades impagadas por el inquilino

• Un aval bancario.

• Un depósito en garantía adicional a la fianza mínima obligatoria que equivale en el alquiler a una mensualidad de renta.

¿Qué pasos hay que seguir para desahuciar a un inquilino?

Si eres un propietario y tienes un piso en alquiler debes seguir una serie de pasos:

1. En primer lugar, el propietario debe presentar una demanda en el juzgado al primer impago mensual. Para ello, debe buscar la asesoría de un abogado y un procurador.

2. Después debe avisar al inquilino a través de una notificación judicial y asegurarse de que la recibe. Las vías son de forma verbal, por carta, por burofax y en el tablón de anuncios del Juzgado, pero hay que asegurarse de la fecha y la hora en la que se manda el aviso, por si luego se tiene que presentar en el juzgado.

3. A partir de que el juez admita a trámite la demanda de desahucio, se fijará una fecha para la vista y los implicados deberán acudir con todas las pruebas. El propietario deberá traer facturas impagadas del banco, condiciones el contrato, copia de las notificaciones mandadas, etc.

4. En el caso de que el juez falle a favor del propietario o que el inquilino no aparezca se procederá al desahucio. El propietario deberá a acudir con un representante del Juzgado y efectos policiales para echar a los morosos.

¿Qué medidas puedo aplicar para agilizar el desahucio?

Si tienes un inquilino moroso, ten en cuenta estos aspectos legales para desalojarle lo antes posible por la vía legal, según la nueva ley de “desahucio exprés”:

• El inquilino solo tendrá 15 días para abonar los impagos por los que se le demanda, esto es, para enervar la deuda.

• Si el inquilino no se presenta a la primera vista del juicio oral, se procederá a aplicar el desahucio sin posponer el juicio ni retrasar el desalojo.

• Una única sentencia que condene al pago de deudas por rentas de alquiler incluirá todas las acumuladas hasta la recuperación de la vivienda.

• El plazo para que el inquilino pida asistencia legal gratuita será de un periodo limitado, ya no será utilizado para alargar el proceso judicial.

¿El propietario recibe indemnización por los costes del desahucio?

Si tras la celebración del juicio finalmente el juez le da la razón, el propietario podrá recibir una indemnización por los costes del proceso de desahucio, como los honorarios del abogado y la contratación del procurador, así como el cambio de cerradura.

Esta cantidad oscilará entre 1.000 y 1.500 euros.

En los casos de enervación de la deuda, el inquilino también tendrá que pagar al propietario las costas procesales.

¿Qué opciones puedo negociar con el banco para salvar la casa del desahucio?

Antes de acudir a esta medida tan drástica, puedes recurrir a alternativas por la vía amistosa antes del desahucio:

• Reducir la cuota hipotecaria a cambio de pagarla durante más años. Al final pagarás más en concepto de intereses, pero evitarás un desalojo cuando lleves tres meses sin abonar el pago.

• Convertir la hipoteca en un alquiler y pagar una renta mensual, que será más reducida que la cuota hipotecaria. Primero, la tendrás que cancelar durante unos meses y luego cuando la situación mejore retomar el pago.

• Recurrir a un periodo de carencia, esto es, pagar solo intereses durante un periodo de tiempo.

• Aplazar los pagos si existe una garantía segura de que se podrán devolver en un plazo determinado.